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2017新年土地供应加速但现分化 房企热情不减-e房网

发表于:2019-04-17 14:41 作者:新闻小编 来源:新闻小编

核心提示:热点城市土地供应已经在加速,但出现结构性调整。分析认为,*城市,尤其是住宅地块,依然是房企角逐拿地的焦点,其他二线省会城市的部分*地块也将受到房企关注。

  热点城市土地供应已经在加速,但出现结构性调整。分析认为,*城市,尤其是住宅地块,依然是房企角逐拿地的焦点,其他二线省会城市的部分*地块也将受到房企关注。城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或是今年主流。

  2017年开年以来,房企拿地意愿仍然强烈。

  1月19日,北京市迎来2017年土地首拍。仅挂牌出让房山、平谷、门头沟三宗住宅用地,却吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及联合体参与角逐。

  当天下午土地竞拍前一个小时,记者已经在北京市国土局看到,交易大厅外人头攒动。大屏幕显示着此次拍卖的土地交易信息,参与者们三三两两,或站或坐,均在大厅内热烈地交谈。许多人已经站在会议室门口焦急地排队等候。

  19日成交的地块中,仅门头沟潭柘寺一宗完成交易,由京投发展、远洋、龙湖、保利、首开五家企业组成的超级联合体竞得,总价为63.3亿元,溢价率11%,这是开年以来成交的全国高总价地块。

  土地供给结构调整

  近期土地市场供给已经加快。

  海通证券数据显示,2016年12月,地方政府增加供给,使土地市场供求环比继续上升,而土地成交价格环比上升、溢价率环比下降。12月,全国一二三四线城市分别推地1.91亿、0.10亿、1.02亿、1.37亿平方米,环比分别增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。

  供给加速的同时,土地市场热度不减。

  2017年开年以来截至18日,土地市场成交金额超过50亿的合计有11个城市,*的为合肥市,土地成交额达220亿。

  从1月已开卖土地的城市来看,在南京、合肥、佛山、宁波等城市首推地块拍卖中房企的热情度依然很高,郑州、成都部分*地块也受到较高关注度。

  南京于1月12日举行首场土拍,推出的7宗地块中2宗住宅地块受到追捧,其中江宁滨江G90地块拍出11077元/平方米突破区域*现房销售起始价,同样江宁汤山G91号地块总价超过*限价将摇号定夺;合肥也于1月13日迎来首场土拍,共计出让新站区等7宗地,吸金71.45亿,其中多宗地块溢价率都超过100%;佛山、宁波首场土拍部分地块也拍出区域单价新高。

  另一方面,上海、深圳、青岛、无锡等城市对推地属性做了结构调整,土拍被降温。如上海1月5日推出的宝山罗泾镇2宗地,其中一块住宅地块受到房企欢迎,拍出了57%的较高溢价率,另一宗商业用地溢价率仅3%。深圳1月5日推出2宗工业地、1宗商业地,均以底价成交。无锡在商业供应过量的市场环境下,首拍推出锡东新城商务区五*酒店地块也反响平平。青岛也避开纯住宅用地供应,出让了3宗纯商业地块、2宗住宅兼容商业地块。

  CRIC分析师沈晓玲认为,*城市,尤其是住宅地块,依然是房企角逐拿地的焦点,其他二线省会城市的部分*地块也将受到房企关注。如本次首场土拍中,石家庄推出紧邻正定新区园博园*位置的两宗商务金融地均以200%以上的高溢价成交。城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或是今年主流。

  警惕套利性亏损

  地价高企是去年土地市场的主要表现,不少开发商已经意识到其中风险。

  此前,融创中国董事长孙宏斌表示,他曾与万科*副总裁谭华杰讨论过,现在房地产行业是套利性亏损,比如花1万单价拿地,房子出售单价为2万,接着又用3万单价拿地。其间风险很大,包括现金流风险和高地价。

  孙宏斌表示,去年年底到今年年初我在公司一直说不要让杭州现象出现。杭州现象是指杭州房价在2006-2007年时曾经超过上海,但后面有5-6年的时间基本没怎么涨,在这过程中,杭州开发商基本没赚钱。现在大家都知道面粉比面包贵,但去年确实发生过整个城市的地价都比售价贵,这是非常荒唐的事,所以下一波控制风险更重要。

  沈晓玲建议,开发商在未来拿地时,应注意城市选择,拿地方式可以多样化。比如在杭州、苏州、南京、深圳等城市,2016年地价已经高企,今年要控制拿地价格;而成都、重庆、昆明等市场趋于饱和,可考虑投资一些中小型地块,可加快开发,保证快速变现;北京、上海、厦门、广州、合肥等城市抗风险能力强,但土拍限制较为严格,房企可碰碰运气,多参与,摇号摇到、溢价较低就拿。

  另外,沈晓玲也不建议房企进行大规模扩张,建议聚焦现有城市。尤其是扩张欲望较强的中小型房企,应当做好已进入城市的深耕发展。建议开发商不拿或少拿地王。

  她认为,2017年机遇与挑战并存,政策面收紧令房企或面临销售困境,房企拿地应规避高总价、高溢价、高单价地块,但与此同时,土地市场的降温也值得期待,趁土地价格回落之时,房企可选择性增加土地储备。另外2016年不少房企抓住并购机会推高了销售业绩,企业土地粮仓也得到充实。房企在今年可加强自身的品牌或资本实力,寻找与自身发展战略相匹配的收并购标的。

  不过,新城控股副总裁欧阳捷认为,大家还是要拿地的。如2015年上海共有278家房企,但截至去年10月,在上海拥有200套以上可售住房的只有46家房企,这也只是一栋楼的数量。这导致房企在热点城市没有立足之地,只能退出。因此拿地很重要。

  欧阳捷指出,尤其在京沪深,联合拿地的情况会较多。二线热点城市与一线城市非常相似,成交地价还是在往上走。对于非热点城市,如果政府继续大量供应土地,地价肯定往下走。但现在政府在减少供应土地,就是为了维持地价平稳。因此,这些城市的土地供应会相对减量,但土地出让金不会减少,也就意味着地价不会降低。政府还是缺少降地价的意愿和动力。

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